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文/乐居财经 曾树佳

年初,许家印曾说恒大不“贱卖”资产,引来了很多债权人的不解:“背负着两万亿的债务,不卖资产,怎么收拾烂摊子?”

但抛开偿债因素,许家印的想法,反倒是众多出险房企老板的心声。他们普遍的想法是:“即使引入资金方,公司也想尽力保留旗下项目的运营权,这是以后翻身的老本。”

只是老许的恒大积重难返,才难以兑现自己的想法,手上流失的项目越来越多。而反观孙宏斌,他似乎在“保留”项目上颇有心得。

无论是上海董家渡项目,还是武汉桃花源、咸阳森屿城等,他都能在引入资产管理公司(AMC)的同时,继续操盘项目。东方资产、华融等精明的AMC们,看起来还是信得过老孙的。

因为很多时候,AMC接下项目之后,要不委托代建,要不自身介入运营,信任出险房企的着实不多。

虽然在市场调整期,拥有前所未有的抄底机遇,但AMC尤为谨慎,采取了许多“风险隔离”措施,其中包括拉来其他资金方、代建方、国央企等介入出险房企项目的开发运营,分散风险。

中国信达甚至自身更生,直接让其旗下的信达地产(600657)接管项目开发,自家解决问题,或许能感觉踏实些。

目前,AMC纾困房企已不稀奇。信达、华融、长城和东方均以“市场化”的方式,通过收购项目层面的资产,参与地产输血。融创、世茂、奥园、佳兆业、阳光城(000671)、中南建设(000961)、建业地产等出险企业,都出现在AMC的纾困名单上。

但对他们来说,盘活出险项目、保交楼的挑战,依然不小。

看菜下碟

东方资产与融创就武汉桃花源项目达成融资合作,融资总规模达33.11亿元。在这笔生意中,东方资产只是财务投资者。

此次双方达成合作后,东方资产只行使监管职能,并保留使用融创品牌,而融创仍然是操盘方,并会在未来融资偿还后,回购股权。

乐居财经查阅获悉,项目公司为武汉凯喜雅飞翔房地产(简称“凯喜雅飞翔”),它由湖北镇山房地产(简称“湖北镇山”)持有100%股权,注册资本为10亿元。

东方资产的入局,早有迹象。今年9月,杭州光耀致新宜岩股权投资合伙企业便已悄然入场,持有湖北镇山60%股权,融创系公司则由全资持股湖北镇山,退为持股40%。

不过,湖北镇山、凯喜雅飞翔的高管,并没有发生改变,它们的法人均为薛勇,此人为融创华中集团副总裁,兼武汉融创投资公司总经理。而在凯喜雅飞翔中担任经理职务的,则为融创执行总裁兼华中区域集团总裁王迎佳。

融创咸阳森屿城项目的情况,也与此类同。项目公司被陕西金融资管入股后,主要人员也没发生变化,融创方的李勇哲,仍担任项目公司的董事兼总经理、法人。

同样的,融创上海董家渡合作的股权转让,也并不是项目出售,而是华融资产与项目的股权融资合作。股权设计为信托收益权方式,融创还是操盘方,华融行使监管职能。退出时,AMC和银行的融资享有优先权。

由此可见,AMC们还是信得过融创的,即使是入局持股,还是将项目的开发经营权,原封不动地交给它,让其有发挥的空间。与此不同的是,对于有些项目,资产管理公司刚接管,就迅速撤换掉项目公司的原高管,从而介入运营。

今年7月,中国信达联合深圳华建组成的项目团队,正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼悦伴湾,便是一个例证。

2020年11月底,佳兆业经过62轮竞拍,作价20.18亿元拿下南沙悦伴湾项目地块。扣除配建后,楼面价达到22700元/平米,创下彼时的历史最高纪录。

地王诞生一年后,佳兆业理财暴雷,深陷债务危机,悦伴湾也由此停摆。债务压顶之下,佳兆业加速处置资产,2021年年底,其将悦伴湾项目开发商广州市卓佳房地产全部股权,卖给了平安信托。

后来,中国信达深圳分公司、深圳华建以及平安信托展开合作,以“内部协同(信达系债权重组及增量投入)+外部合作”模式,对南沙悦伴湾项目进行盘活。

至今,卓佳房地产仍由平安信托持股100%,但表面上风平浪静,并不代表底下没有暗流涌动。

乐居财经细查获悉,佳兆业让出项目前夕,卓佳房地产原高管张毅、常天潇、马明志退出,取而代之的是张志军、林晨曦、齐霁,三人均为平安系成员,其中齐霁为公司董事长。

而卓佳房地产的法人、经理之位,则交给谢龙雄,他是信达华南区域广东片区总经理,同时也在信达地产旗下的广州启创置业、佛山启源房地产等公司任职,看起来也具备一些地产开发经验。

这一线索进一步印证了此前传出的消息,信达地产将担负起南沙悦伴湾的开发运营之责,成为项目主导者,肥水不流外人田。

AMC也有自身的风险判断机制。对于能救的资产,AMC不惜提供资金,或让持有项目的房企继续操盘,或全面掌控;而对于部分地产项目,则急于抛售出清,寻求退场。

比如,6月,长城资产将旗下位于天津、沈阳、抚顺三地沈阳佳建置业开发、沈阳天益同禄房地产开发、抚顺天宇永久房地产等合计4宗公司资产摆上了“货架”,涉及债权总额达20.67亿元。

而华融,也有陆续挂牌贵州力铭低产2.64亿元债权、阳光壹佰10.4亿债权、青海新干地产2.46亿债权等操作。

抱团借力

按理说,AMC并不差钱,但它也有自身的局限性,即开发和周转速度都远不如品牌房企,且地产开发与项目管理经验,较为不足。

因此,能找来代建商合作,开启“AMC+代建”模式,是资产管理公司乐于见到的局面。况且,代建方拥有品牌溢价,无需耗费资金便可“免费”获取利润,可谓是好的盈利方式。

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7月,信达跑到安徽,接盘省内最大烂尾楼群――阳光半岛。

阳光半岛所属项目公司“安徽省阳光半岛文化发展”的股东生变。大股东寿县粤通置业(恒大旗下企业)悉数退出其所持有的公司51%股份,接盘方正是二股东中国信达旗下芜湖粤信投资中心(有限合伙)。

变更后,芜湖粤信投资中心持有项目公司股权升至99%,另外1%股份则在三股东安徽业瑞企业管理有限公司(华宇集团旗下企业)手中。

阳光半岛项目自2011开工,过去了十年也没有建成,并遭遇两次烂尾停工。最开始,它由安徽省政府牵头,阳光半岛投资(后更名“安徽省阳光半岛文化发展”)与山水盛典文化产业共同打造。

开工后3年多时间,由于原开发商资金链的断裂导致工程停滞,安徽省寿县人民法院裁定对阳光半岛公司进行重整。

2017年,新桥阳光半岛项目迎来了首位“白衣骑士”,被恒大投资100亿元接盘,并更名为“恒大阳光半岛”,于同年9月底复工,项目得以盘活。然而好景不长,2021年下半年,恒大爆发债务危机,该项目又一次沦为烂尾的宿命。

伴随着恒大退出,信达联合华宇成为项目新主人,这意味着安徽省内最大烂尾楼群将由双方合作接手。其中,信达负责为该项目注资,而华宇则担任操盘及代建角色。

而去年年底,素有“代建之王”之称的绿城管理,也签署了多个不良资产处置项目,并与东方资产达成战略合作。绿城管理副总裁祝军华曾表示,除了东方资产外,中国信达也与绿城管理共同处置项目。

4月,恒大地产悄然退出了江阴盛泽置业的股东列表,改由中粮信托100%持股。股权变更之后,首次将“金融机构接管+代建+代管”的模式,付诸于非标遇困项目之中。

“信托+代建”迅速落地,后续AMC为代建公司与出险房企牵线搭桥的案例,必然也不会少。

为了在地产寒冬下,走得更为稳妥,今年在地产纾困项目上,资产管理公司尤为谨慎,它们有的甚至拉上来国央企,一起参与“救火”地产。

长城资产在纾困佳兆业中,就拉上了招商蛇口。根据佳兆业披露公告显示,按照分工,未来不排除佳兆业和招商蛇口(001979)负责开发运营,长城资产则发挥资产管理配置优势。换言之,招商蛇口有可能作为佳兆业旧改项目的代建方。

如履薄冰

AMC头顶着“保交楼”的任务,卯足了劲。

年初3月,在全国银行间债券市场公开发行不超过100亿元金融债的申请获批;长城资产也获批发行100亿元金融债。此后AMC驰援房企、地产项目的传闻很多变为现实,且形式较为多样。

例如,华融既与中南建设签订战略合作协议,为其提供最多50亿的资金支持;又宣布与阳光城母公司阳光集团,签署了纾困重组框架协议。信达则与佳源国际签署合作备忘录,将为后者盘活存量资产、改善流动性。

除了与企业签约,AMC们还与城市纾困资金合作,推动保交楼。

7月,郑州地产集团与河南资产管理公司,计划联合设立郑州市地产纾困基金,帮助盘活地方房企资金,救助大量边缘房企。8月传出消息,郑州房地产纾困基金设规模,暂定为100亿元。

此外,湖北省资产管理也与浙商资产管理,联合设立50亿元纾困基金,聚焦助企纾困,加大对全省不良资产的收购、处置力度。

近期,“金融16条”提出,为积极配合做好受困房企风险处置问题,鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力,与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式,推动加快资产处置。

同时鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作,提高资产处置效率。

这为AMC加大对地产的纾困力度,做了进一步的铺垫。他们正在以“白武士”的身份,为房企解燃眉之急。相比于国资,全国性AMC参与风险房企资产处置、项目并购等业务有着先天优势。

一方面,AMC过去在处理地产类不良资产有着丰富的经验,对项目估值、后续处置流程、资源对接比较熟悉,且具有人才、资源、专业和案例等诸多优势。

另一方面,全国性AMC在各省有分公司,对当地楼市了解全面,参与房企项目并购前可以更为深入的尽调。

目前,华融、东方资产、信达已累计推动及已落地的房企纾困项目65个,带动复工复产项目规模已经超过1500亿元;融创、世茂、奥园、佳兆业、阳光城、中南建设、建业地产等房企都出现在AMC的纾困名单上。

截至10月末,华融正在推动中的房企纾困项目16个,预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿,并保障22548套商品房按期交付,带动256.89亿元项目复工复产。

不过,AMC参与重整,更多只是从风险更可控、更具操作性的项目层面上进行。而且他们与房企的合作,遵循的是“成熟一个、合作一个”为原则,尤为审慎。

在华融内部,曾将公司陷入泥潭的经历,归咎于不加斟酌的地产投资;中国信达配置了自身的地产运营平台“信达地产”,但2016年前后,它在全国各地频频拿地王,也让其遭受了极大的压力。

在地产领域吃过亏的AMC们,尽管面对眼下抄底地产资产的好时机,也表现得很节制,他们为自身设置了许多风险隔离。正因为如此,他们在收购出险房企债权的时候,才找来了其他资金方、代建方等,为项目增加一道,甚至多道保险。

穆迪预计,现时AMC对房地产纾困项目投资,在未来12-18个月,可能不会取得良好回报,中长期内对其盈利能力影响存不确定性,具体取决于房地产是否实质性复苏。

因此,这一笔笔地产生意,AMC做得如履薄冰。

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